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浅谈房产测量中“幢”的划分

原文作者:王爱国,邓万富

 “幢”在房产测量规范中的定义是“一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋”。这个概念是一个相对整体抽象的概念,具体如何确认“幢”,可谓是见仁见智的,然而“幢”的确定是影响分摊的主要因素,“幢”是房产测量中的基本单位。房产测量中的各项工作都应以“幢”为单位,逐幢测量。能否正确地划分“幢”,将直接影响到房产测量成果的准确性,尤其是共有建筑面积分摊计算的准确性。因此,“幢”的划分应引起广大房产测量人员的高度重视。下面笔者将通过几个案例来探讨如何确认“幢”。
  案例一:两期房屋相通,但不属于同期建设的“幢”的划分
  案例资料:项目规划分两期,一期地下室建设过程中报批二期建设,在二期设计中因为了增加地下车库的有效利用率,改变了一期建设方案,取消了地下室分割墙。规划按照两幢批准规划,且在验收时分别按照设计中的一期、二期进行验收,如图1所示。
  该种情况下“幢”的划分应当首先考虑独立的概念,虽为两期建设,但在使用上并不独立,如果仅考虑两期建设而按照规划审批界限将房屋分成两幢,则该部分房屋不符合房屋登记基本单元要求“房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间”,因此笔者认为该类房屋应当按照一幢处理,分别标注建成年份。该种情况类似于房屋的改扩建,其“幢”的认定是一定的,但建成年份是不同的。
  案例二:地下室相连的多幢房屋的“幢”的划分
  案例资料:一新建住宅小区,地面2个单幢塔楼式住宅单元,住宅塔楼单元楼电梯均通往地下车库,规划批准资料为1号楼25层,2号楼地下一层,地上25层,1、2号楼住宅部分户型基本一致,如图2所示,建筑施工图纸依照规划的“幢”出图,分幢方案如下。WWW.11665.COm
  方案一:按照规划分幢,即1号塔楼为一幢,2号塔楼及地下室为一幢。问题是1、2号塔楼虽同户型,但分摊面积2号塔楼将比1号塔楼少很多,原因在于地下室部分面积较大,分摊所得的幢共用比例也将很大,这种方案将导致两幢同户型房屋分摊面积相差很大,因此笔者认为该种方案值得商榷。
  方案二:两幢房屋与地下部分合成一幢处理。该种方案的依据为幢的“独立”特性。该种方法将不会导致同种户型面积相差较大,表面上看应很符合常理,但将这种情况进行扩展,若地面为10幢塔楼单元,均合并处理将会给实际的操作过程造成很大的麻烦。
  方案三:1、2号塔楼单独处理,地下室部分单独分幢。该种方案避免了两幢房屋的分摊系数相差太大的问题,同样也减免了合并处理工作的麻烦,但这样可能会被认为这几幢房屋分别相连,构成非独立性,不符合“幢”的定义。笔者认为从建筑结构来讲地下室与住宅部分结构不一致,因此均为相对独立。
  案例三:关于裙楼式结构房屋的“幢”的划分
  案例资料:规划批准为商业裙楼、塔楼a、塔楼b、塔楼c,设计单位依据规划按照四幢出具设计图纸,验收分别按照四幢进行验收,裙楼部分相通,如图3所示。
  方案一:按照规划核准分别按四幢处理,不符合“幢”的定义中独立性的要求,同时塔楼部分的1、2层竖直通道的公共部分很难处理。
  方案二:3个塔楼与裙楼商业部分合成一幢处理,体现了房屋的独立性,同时简化了该幢房屋的分摊处理。
  延伸:如裙楼部分利用结构的伸缩缝,造成商业裙楼的可分性,如图4所示。
  该类房屋因为裙楼部分是从结构上独立的,在使用上也是独立的,因此笔者认为上述应分为两幢,塔楼a、塔楼b及下部裙楼为一幢,塔楼c及下部裙楼为一幢。[论文网]

  案例四:利用连廊或架空通廊相连的多幢房屋“幢”的划分
  案例资料:商业步行街共有七幢单体建筑,但各房屋为商业服务需要,均用连廊在二层部分连接规划为一整体,规划1至7号楼,设计为单独七幢,验收为1至7号楼,如图5所示。
  笔者认为该图七幢房屋相互在建筑结构上,在使用上均是独立的,因此按照“幢”的定义,该图七幢房屋应单独划分为“幢”。
  综上所述,“幢”的划分应首先在“幢”定义的“独立”上下功夫,“独立”包含了使用上的独立,即产权的独立,也包括建筑结构上的独立。根据以上几种案例,笔者认为“幢”的划分应当从以下几个方面考虑。
  第一,产权权属登记的独立,即同一相通相连的房屋,不能因“幢”的划分而失去功能或效能,而导致不符合产权登记单元的要求。
  第二,房屋建筑结构的相对独立,主要有以下几种类型:结构上能够独立并且能够分别独立使用的毗邻房屋,可分别分幢;设计上为多个独立的楼房,以伸缩缝或分隔墙连在一起的,可独立分幢;设计上为多个独立的楼房,利用裙楼相连接,且裙楼部分相通,独立楼房与裙房应为一幢。
  第三,房屋建筑面积计算的独立,不能因“幢”的划分造成房屋建筑面积发生较大的变化。
  随着建筑行业的不断发展,人们对房屋建筑的设计水平不断提高,而同时,开发商为了节约成本、提高土地利用率,各种新型的房屋结构形式及造型将不断涌现。房产测量人员必须不断加强学习,认真体会“幢”的定义,提高业务素质,才能适应这一发展。
  参考文献:
  1.吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社.2001
  2.张勇.浅谈房产测量中“幢”的划分.中国科技信息.2007.15

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  •  更新时间:2013-02-20 00:47:09  作者:佚名 [标签: 测量 测量 规范 空间 背景音乐 测量 ]
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