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两种廉租屋的比较

原文作者:包宗华

  推行住房分类供应制度的各国,其廉租屋多是采用以公房低租金为主的办法。我国建国后则全面地采用公房低租金的办法,1998年实行新住房制度后,改为只对廉租屋采用以公房低租金为主的办法。美国在1930年开始推行住房分类供应制度时则另辟蹊径,决定对廉租屋采用商品房加租金补贴为主的办法。
  一、美国商品房加租金补贴的廉租屋
  1.美国颁布的《住房法》规定,对低收入者供应廉租屋。低收入者到市场上租赁政府规定租金上限(含上限)以下的住房,低收入者拿出户收入25%付租金,不足部分由政府补贴。
  2.城市政府每年公布本市低收入者的收入上限和到市场上租赁廉租屋的租金上限。例如,有的大城市公布低收入者的收入上限为年户收入24000美元;廉租屋的租金上限为月租700美元。
  3.符合条件的低收入者将有关本户收入的证明文件报城市住房局,经审查属实,则由住房局发出通知,承认其低收入者资格。
  4.出租住房的房主,如果其租金在市政府规定的廉租屋租金上限(含上限)以下的,绝大多数会报送城市住房局争取列入该市的《出租廉租屋一览表》(下称《一览表》)。住房局收到报告后会派员前往,一是审定该住房能否完好运行;二是审定租金是否合适。租金使用房产估价的“比较法”,以与同地段、同档次住房租金基本相同为准,房主报低了予以调高,报高了予以调低。由于住房局掌握了大量出租住房的资料,房主也乐意接受同地段、同档次住房租金基本相同的原则,所以租金较易谈妥。当以上两项谈妥后即会列入住房局的《一览表》。WwW.11665.CoM为什么房主愿意将出租廉租屋列入《一览表》,其原因:一是等于住房局免费代其招租,而自行招租(注:仍允许自行招租)要多花一定的人力和财力;二是列入《一览表》住房的完好度和租金经过住房局审定,居民放心,因而来寻租的人数会大大多于自行招租。
  5.取得资格的低收入居民者到住房局的接待室,查看《出租廉租屋一览表》,从中找出几处宜于自己租住的住房。然后,通过《一览表》上的电话与各个房主约定时间前往实地考察,经过考察对比,从中选出自己愿意租住的住房。
  6.居民选定住房后,即与房主按与住房局约定的时间到住房局签定三家参与的租房合同。其中最重要的一条内容是租金的支付。例如,月租金为700美元,居民月收入1000美元,应交租金250美元,则由政府每月补助450美元。这笔补助由住房局每月通过银行账户拨给房主,如果拨给居民就可能出现有的居民把钱花掉而不交房租的弊端。房主也特别欢迎这一办法,因为政府拨给的租金多是“大头”,房主只向低收入者收“小头”,收租就容易得多。
  7.廉租屋的补助列入国家财政预算,由中央政府按计划下拨给各城市,从而保证补助资金的稳定和充足。
  二、两种廉租屋的比较
  1.推行公房低租金廉租屋的政府,每年都要拿出一大笔资金用于建设新廉租屋,还要长期地负担廉租屋的维修费(注:低租金往往不敷维修之用)和使用大量的人力进行管理。而商品房加租金补贴廉租屋则省去了这一大笔新建和维修资金,参加管理的人也少得多。
  2.公房低租金廉租屋的房主是政府,租客是居民,如果出现了住房纠纷,政府就站在居民的对立面,亦即站在矛盾之中,地位很尴尬。而商品房加租金补贴廉租屋政府则站在矛盾之上,其任务是监督房主和居民执行住房法规和双方签定的合同,协调双方解决纠纷。
  3.公房低租金廉租屋虽然包含了大量的社会保障,但是补在暗处,居民看不见政府有多少补贴。商品房加租金补贴廉租屋则在签定租房合同时写明租金多少,居民交多少,政府补多少。政府的补贴补在明处,有利于提高政府的威信和凝聚力。[论文网]

  4.实行公房低租金廉租屋的国家,住房分成商品房和保障房性质有所不同的两大块。我国有的同仁常说:“市场归市场,保障归保障”。其原因是我国也分成性质有所不同的两大块。而美国廉租屋的租金是市场价,市民交的租金加上政府补贴也是市场价,就把廉租屋统一纳入了市场化、商品化的一条轨道。
  5.廉租屋的“准出”,是一项难度很大的工作。特别是我国是对最低收入者供应廉租屋,而最低收入线很低。当最低收入者的收入突破其收入线后,其购(租)房的经济承受能力仍很薄弱,许多城市目前又没有衔接他们准出后有房可住的“平台”。如果强令其准出,很可能沦为无家可归者。也就是说,在这个“平台”未搭好前,执行“准出”的难度极大。而商品房加租金补贴廉租屋的“准出”就比较容易。例如,某套廉租屋的月租为700美元,住户的年收入为24000美元(注:24000美元为低收入的上限,而每年突破低收入线的多为上限或靠近上限的居民,故用其为例),每月交房租500美元,政府补贴200美元。当这户居民的收入突破低收入线后(注:由于衡量收入线以“年”为单位计算,一般要经过连续较长一段时间的观察并认定其收入已经比较稳定才做出变更决定,使得决定比较准确、合理),住房局即通知这户居民不再是低收入者,并召集房主、居民到住房局来修订合同。如果居民仍愿住这套住房,则与房主订合同,每月交商品房租700美元,政府不再补贴。如果居民要到市场上去另觅租屋,则撤消原来三家共同签定的合同。两种情况,都符合稳妥“准出”的要求,这也是廉租屋市场化、商品化的一项好处。
  这里顺便指出,美国在推行廉租屋的进程中,曾经碰到一个“大难题”。“二战”以后,美国刮起了一场建设“大套型住宅风”。新建的中等收入者住宅的套型,普遍地大于100平方米,并有一部分超过200平方米。“二战”以前社会上存留的适用于廉租屋的小套型住宅,由于逐步地超过使用年限,每年都会淘汰一批,而“二战”以后新建的大套型住宅在转成出租屋后,因其租金高而无法进入廉租屋的行列。其恶果是,在上世纪80、90年代,不少城市逐步出现廉租屋供应不足的“大难题”。美国面对困难,仍决定坚持实行商品房加租金补贴的办法。美国有房地产商80多万个,其中大部分是房地产经营商,小部分是开发商。美国的办法是,采取优惠政策,既鼓励开发商在新建住宅时,建设一部分租金在廉租屋上限以下的住宅,又鼓励房地产经营商(或居民)购买这些住房用于出租。由于廉租屋采用商品租金,购来的住房用以出租仍能获得社会平均利润。又由于是按廉租屋的供应缺口来新建小套型住宅,建成之后一般都能顺利出租而不会闲置。由于美国有自己的特点,加上政策比较适当,上世纪末出现于各城市的“大难题”正逐步得到解决。美国相对地多人少,使得土地相对便宜,特别是城郊土地更便宜。即便有这样的“适于”增大套型的原因,但在出现廉租屋不足的困难后,仍使美国政府认识到新建住房大小套型合理搭配的重要性。我国人多地少,中低收入者收入低,更应多建中小套型住宅。
  三、结束语
  在一些国际性住房会议上,不少国家的住房专家都认为,商品房加补贴的廉租屋优胜于公房低租金廉租屋。但是,如要大力推行前者,其先决条件是社会上能够提供足够的符合廉租屋租金的出租屋。而许多国家(含我国)由于社会上提供的出租屋偏少,因而不具备全面推行的条件。为此,建议这些国家可以先推行两种廉租屋并举的办法,即充分利用社会上已有出租屋资源,尽可能多地搞一些商品化加补贴的廉租屋,并注意在发展中努力增加商品化加补贴廉租屋的比重。

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  •  更新时间:2013-02-20 00:47:20  作者:佚名 [标签: 轨迹 福州 地球 上的 ]
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